Купить недвижимость в Испании может любой иностранец — ВНЖ не нужен. Нужен только NIE (идентификационный номер) и деньги. Но процедура включает: проверку nota simple (нет ли долгов/обременений), налог 6-10% для вторички, нотариус, регистрация в Registro de la Propiedad. Для граждан РФ дополнительный нюанс: оплатить из России сложно (SWIFT ограничен), ипотеку могут не дать из-за гражданства. Из чата: "для покупки не обязательно иметь ВНЖ, но без ВНЖ счёт в нормальном банке — невозможно, только Nickel".
Nota simple: первый шаг
Nota simple — выписка из реестра недвижимости (Registro de la Propiedad). Показывает: кто реальный собственник, есть ли ипотека/залог/арест, площадь, кадастровый номер, доля собственности. Заказать: registradores.org, ~10 евро, готова за 1-2 дня. ВСЕГДА проверяйте перед покупкой. Если продавец не совпадает с собственником в nota simple — требуйте доверенность. Из чата: "мошенники подделывали доверенности на покупку вилл на 9 млн $ — nota simple показала бы несоответствие". Кадастровая стоимость (для расчёта налогов): sedecatastro.gob.es.
Налоги при покупке
Вторичка: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — от 6% до 10% в зависимости от региона. Мадрид 6%, Каталония 10%, Канары 6.5%, Андалусия 7%. Новостройка: IVA 10% (материк) или IGIC 6.5% (Канары) + AJD 0.5-1.5%. Нотариус: 600-1500 евро. Registro de la Propiedad: 300-600 евро. Gestoría: 300-500 евро за оформление. Итого дополнительные расходы: 8-13% от стоимости объекта.
Как оплатить из России
SWIFT из ОТП → BBVA: до 100K евро за раз, комиссия ~2.5%. Для крупных сумм — разбивайте на транзакции до 100K (лимит ЕС для граждан РФ). Предупредите менеджера BBVA заранее — подготовьте ДКП и SWIFT-квитанции для KYC. Если продавец тоже гражданин РФ — расчёт можно провести в России в рублях, а налоги оплатить через нотариуса в Испании.
Чеклист
- NIE обязателен, ВНЖ нет — как получить NIE
- Nota simple: registradores.org (~10 евро)
- Кадастр: sedecatastro.gob.es
- ITP 6-10% (вторичка) или IVA/IGIC (новостройка)
- Нотариус + registro + gestoría = ~2000-3000 евро
- Итого допрасходы: 8-13% от стоимости
- SWIFT из ОТП — до 100K за раз