Туристическая аренда (vivienda vacacional / VV) на Канарских островах — серьёзный бизнес с жёстким регулированием, которое в 2025-2026 годах стало ещё жёстче. Для легальной посуточной сдачи через Booking или Airbnb нужны лицензия VV от правительства Канар и — с июля 2025 — номер в общенациональном реестре аренды. Без лицензии — штраф от 3000 до 30 000 евро. С лицензией: обязаны начислять IGIC 7%, подавать декларации, регистрировать гостей в полицейской системе. Разбираем всю легальную схему и её экономику.
Лицензия VV: как получить
Подаётся через портал Gobierno de Canarias. Документы: escritura (документ собственности), certificado de habitabilidad (пригодность для проживания), certificado energético (150-200 евро), seguro de responsabilidad civil (страховка гражданской ответственности). Срок оформления: 1-3 месяца. Сама лицензия бесплатна, но сертификаты и страховка обойдутся в ~300-500 евро.
Важно: в zonas saturadas (перенасыщенных туристами зонах) новые лицензии не выдают, а на Канарах обсуждается закон об устойчивом туристическом использовании жилья, который ещё сильнее ограничит новые VV. Проверяйте статус района через ayuntamiento до покупки квартиры «под сдачу» — квартира без возможности получить VV в туристической зоне теряет главный источник доходности.
Новое с 2025: единый реестр и право комунидада на запрет
Número de Registro de Alquiler (NRA). С 1 июля 2025 года для размещения объявления на Booking, Airbnb и других платформах обязателен номер из единого государственного реестра аренды (Registro Único, подача через Ventanilla Única Digital / Colegio de Registradores). Платформы обязаны показывать номер в объявлении и удалять объявления без него. Это дополнительно к канарской лицензии VV, а не вместо неё.
Комунидад может запретить VV. По реформе закона о горизонтальной собственности сообщество жильцов может запретить туристическую аренду в доме решением 3/5 голосов. Запрет действует для новых VV (уже работающие с лицензией обычно сохраняют право, но с нюансами). Перед покупкой квартиры под сдачу запросите у administrador актуальные acuerdos комунидада.
Регистрация гостей. Каждого гостя обязательно регистрировать в полицейской системе SES.Hospedajes (parte de viajeros) — с декабря 2024 требования расширены: больше данных о госте и способе оплаты. Штрафы за нерегистрацию — от 601 евро.
Налоги: IGIC плюс IRPF
Туристическая аренда облагается IGIC 7% (на материке — IVA 10%). Декларация: Modelo 420 квартально через портал Gobierno de Canarias. Плюс IRPF (подоходный) с дохода от аренды — по прогрессивной шкале в Renta. Для нерезидентов: IRNR 19% (граждане ЕС) или 24% (остальные, включая граждан РФ), причём нерезиденты не из ЕС не вычитают расходы.
Резидентам расходы вычитаются: уборка, ремонт, comunidad, страховка, амортизация мебели, комиссии платформ. Полный список налоговых обязательств собственника — в разборе Modelo 210 для нерезидентов.
Booking и Airbnb: правила платформ
Обе требуют номер лицензии VV и NRA при регистрации объекта на Канарах. Без номеров — объявление удалят. Booking: комиссия ~15% с хозяина. Airbnb: 3% с хозяина плюс 14% с гостя. С 2025 платформы обязаны передавать данные о доходах хозяев в налоговую (DAC7 — директива ЕС). Hacienda знает о ваших доходах автоматически — скрыть невозможно.
Экономика: посуточная vs долгосрочная
Посуточная сдача приносит больше только на бумаге. Реальная математика из опыта арендодателей:
Долгосрочная: сдали один раз — и годами не возвращаетесь к вопросу. Стабильный доход 12 месяцев в году, минимальный износ, никаких комиссий платформ.
Туристическая: высокий доход только в сезон (который на Тенерифе длиннее, чем на материке, но всё равно не 365 дней), минус комиссия платформы 15%, минус уборка после каждого гостя (30-50 € за смену), минус свет/вода/интернет (платите вы, а туристы не экономят), минус износ мебели и техники, плюс постоянная возня с заездами-выездами, жалобами и мелким ремонтом. Если управляете не сами — агентство заберёт ещё 15-25%.
Грубый ориентир: квартира, сдающаяся долгосрочно за 1100 €/мес, в туристическом режиме при 70% занятости и 80 €/ночь принесёт ~1700 €/мес грязными — но после всех расходов разница сокращается до 200-400 €, за которые вы фактически работаете администратором мини-отеля. Туристическая аренда имеет смысл при высокой ставке за ночь, хорошей локации и готовности заниматься этим как бизнесом.
Требования к самому объекту
Лицензия VV — это не только бумаги, но и требования к квартире: комплектация (кухня с оборудованием, постельное бельё, аптечка), табличка с номером лицензии у входа, hojas de reclamaciones (книга жалоб установленного образца), информационные материалы для гостей. Инспекция туризма Канар проверяет как по жалобам соседей, так и рейдами по объявлениям на платформах — сверяют номер лицензии с реестром. Типичные нарушения, за которые штрафуют: сдача без лицензии (от 3 000 €), номер чужой/просроченной лицензии в объявлении (это уже квалифицируется тяжелее), незарегистрированные гости, отсутствие книги жалоб.
Управление: сам или через агентство
Если вы не живёте рядом с объектом, реалистичных варианта два. Управляющая компания — забирает 15-25% от оборота, делает всё: заезды, уборку, коммуникацию, мелкий ремонт, иногда и налоговую отчётность. При выборе смотрите: работает ли официально (фактуры), сколько объектов уже ведёт, как быстро отвечает гостям (влияет на рейтинг объявления). Самоуправление удалённо — связка «уборщица по расписанию плюс замок с кодом плюс сосед за 50 € на подхвате» работает, пока не случится форс-мажор среди ночи. Из опыта арендодателей: экономия на управляющем съедается первой же серьёзной проблемой с гостем.
Субаренда: почему нельзя
Сдавать через Booking квартиру, которую вы сами арендуете, — незаконно, если в контракте запрещена субаренда (а она запрещена почти во всех контрактах). Типичный случай: арендатор снял квартиру за 900 €/мес и выставил её на десятке сайтов по 50-95 €/ночь — раскрылось быстро, выселение с потерей депозита. Для собственников: периодически проверяйте свой адрес на Booking и Airbnb — так чаще всего и вскрываются нелегальные субарендаторы.
Пошаговый план запуска VV
Если решили заниматься туристической арендой легально, порядок действий такой:
- Проверить район через ayuntamiento: не zona saturada ли, выдают ли новые лицензии VV.
- Проверить комунидад: нет ли решения 3/5 о запрете туристической аренды в доме.
- Собрать документы на объект: escritura, certificado de habitabilidad, certificado energético, оформить seguro de responsabilidad civil.
- Подать на лицензию VV через портал Gobierno de Canarias, дождаться присвоения номера (1-3 месяца).
- Получить NRA — номер в едином реестре аренды (обязателен для платформ с июля 2025).
- Зарегистрироваться как autónomo или оформить деятельность, встать на учёт по IGIC.
- Оборудовать квартиру по требованиям: комплектация, табличка с номером, книга жалоб.
- Разместить объявление на Booking/Airbnb с номерами VV и NRA.
- Настроить SES.Hospedajes для регистрации гостей.
- Организовать операционку: уборка между заездами, замок с кодом или передача ключей, канал связи с гостями.
Только после шагов 1-5 имеет смысл вкладываться в оборудование — если район или дом закрыты для VV, всё остальное бессмысленно.
Частые ошибки
- Покупать квартиру «под сдачу» без проверки района. В zonas saturadas лицензию VV не дадут, и доходность рушится.
- Размещать объявление без NRA. С июля 2025 платформы удаляют объявления без номера реестра.
- Не регистрировать гостей. SES.Hospedajes обязателен, штраф от 601 евро за каждого.
- Прятать доход. DAC7 передаёт данные платформ в налоговую автоматически — сокрытие вскроется.
- Считать доход «грязными». После комиссий, уборки, налогов и износа реальная разница с долгосрочной часто невелика.
- Сдавать съёмную квартиру через Booking. Субаренда без разрешения — выселение и потеря депозита.
FAQ
Обязательна ли лицензия VV для сдачи через Airbnb? Да, плюс с июля 2025 нужен номер NRA из единого реестра. Без них платформы удаляют объявление, а инспекция штрафует от 3000 €.
Какие налоги платит владелец туристической аренды на Канарах? IGIC 7% (Modelo 420 квартально) плюс подоходный: резиденты — IRPF с вычетом расходов, нерезиденты — IRNR 19% или 24%.
Может ли дом запретить туристическую аренду? Да, комунидад вправе запретить новые VV решением 3/5 голосов — проверяйте протоколы до покупки.
Выгоднее сдавать посуточно или долгосрочно? На бумаге посуточно больше, но после комиссий, уборки, налогов и износа разница часто 200-400 € при куда большей нагрузке.
Можно ли сдавать квартиру, которую я сам арендую? Нет, если договор запрещает субаренду. Это ведёт к выселению и потере депозита.
Узнает ли налоговая о доходе с Airbnb? Да, по директиве DAC7 платформы автоматически передают данные о доходах хозяев в Hacienda.
Чеклист
- Лицензия VV обязательна — штраф от 3000 евро; подача через портал Gobierno de Canarias
- С июля 2025 — плюс NRA из единого реестра, без него платформы удаляют объявление
- Комунидад может запретить VV решением 3/5 — проверьте acuerdos до покупки
- Каждого гостя — в SES.Hospedajes, штраф от 601 евро
- IGIC 7% (Modelo 420 квартально) плюс IRPF/IRNR с дохода
- Нерезиденты не из ЕС: 24% без вычета расходов
- Booking 15%, Airbnb 3%+14%; DAC7 — данные уходят в налоговую автоматически
- Посчитайте экономику честно: после расходов разница с долгосрочной часто 200-400 €/мес
- Субаренда через Booking — выселение плюс потеря депозита
- Zonas saturadas — новых лицензий нет, проверяйте район заранее