Купить недвижимость в Испании может любой иностранец — ВНЖ не нужен, достаточно NIE и денег. Сверх цены объекта закладывайте 8-13% на налоги и расходы: ITP 6-10% на вторичке или IVA/IGIC на новостройке, плюс нотариус, реестр и gestoría. Ключевые этапы — проверка nota simple, задаток по договору arras, сделка у нотариуса и регистрация; для граждан РФ отдельный вопрос — оплата. Разбираем всё по шагам с суммами и подводными камнями.
Кто может купить и что понадобится
Три обязательные вещи: NIE (получается за 1-4 недели), счёт в испанском банке (технически можно без него, но на практике сделку без испанского счёта провести крайне сложно) и подтверждение происхождения денег для банковского KYC.
Со счётом есть нюанс: без ВНЖ большинство банков открывать счета не хотят. Рабочие варианты: CaixaBank — отделения открывают счета нерезидентам, если объяснить, что счёт нужен для содержания недвижимости; Ikualo — открывается по загранпаспорту (Nickel новым клиентам из РФ закрылся). Закрыть счёт после продажи можно даже по доверенности, не прилетая в Испанию.
Шаг 0: понять реальные цены
Основной агрегатор — Idealista: актуальные объявления от частников и агентств, фильтры по городу и району. Смотрите не среднюю цену по городу, а конкретные районы — разброс в пределах одного города может быть двукратным. Кадастровую стоимость (от неё считаются налоги) проверяют в электронной приёмной Catastro.
Nota simple: первый обязательный шаг
Nota simple — выписка из реестра недвижимости (Registro de la Propiedad). Показывает: кто реальный собственник, есть ли ипотека, залог, арест, точную площадь, кадастровый номер, доли собственности. Заказать: registradores.org, ~10 евро, готова за 1-2 дня.
Проверяйте всегда и до внесения любых денег. Если продавец не совпадает с собственником в nota simple — сделка только по нотариальной доверенности, которую тоже нужно проверять. Известны случаи мошенничества с поддельными доверенностями при продаже дорогих объектов — nota simple в связке с проверкой доверенности у нотариуса отсекает такие схемы.
Долги на квартире — частая и рабочая ситуация, а не повод отказываться от объекта. Долг продавца (остаток ипотеки, задолженность по комунидаду) гасится из суммы сделки прямо у нотариуса: банк продавца присутствует на подписании и получает свою часть. Главное — чтобы все долги были видны заранее и учтены в расчётах.
Задаток и contrato de arras
После устной договорённости подписывается contrato de arras — договор задатка. Стандартный размер задатка — 10% от цены. Классическая форма (arras penitenciales, ст. 1454 ГК Испании) работает так: покупатель передумал — теряет задаток; продавец передумал — возвращает задаток в двойном размере.
Что проверить до подписания arras: nota simple (свежую), долги по комунидаду (справка от администратора), IBI оплачен (квитанция), нет ли арендаторов с действующим контрактом. На вторичке Испании арендатор с контрактом — это проблема покупателя, выселить его нельзя до конца срока аренды.
Отдельное предупреждение: вам могут предложить «оптимизировать налоги», передав часть суммы наличными сверх цены в договоре. Эта практика в Испании существует, но это уклонение от налогов с рисками для обеих сторон — и при последующей продаже вы сами заплатите повышенный налог на прирост капитала с заниженной базы. Не соглашайтесь.
Налоги и расходы при покупке
Вторичка: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — от 6% до 10% в зависимости от региона: Мадрид 6%, Канары 6,5%, Андалусия 7%, Каталония и Валенсия 10%.
Новостройка: IVA 10% на материке или IGIC 6,5% на Канарах, плюс гербовый сбор AJD 0,5-1,5% (тоже региональный).
Сопутствующие расходы: нотариус 600-1500 €, Registro de la Propiedad 300-600 €, gestoría 300-500 €, независимая проверка юристом (рекомендуется) 1000-1500 €. Если берёте ипотеку — добавьте оценку объекта (tasación) 300-600 €.
Итого дополнительные расходы: 8-13% от стоимости объекта. На квартиру за 200 000 € закладывайте 16 000-26 000 € сверху.
Сделка у нотариуса
Финал — подписание escritura pública (купчей) у нотариуса. Присутствуют: покупатель (или представитель по доверенности), продавец, при ипотеке — представитель банка. Что происходит: нотариус зачитывает договор, проверяет личности и полномочия, стороны подписывают, покупатель передаёт банковские чеки (обычная форма расчёта — cheque bancario), ключи переходят к покупателю.
После подписания: нотариус отправляет копию в Registro de la Propiedad, оплачиваются налоги (ITP — в течение 30 дней), регистрация занимает 2-8 недель. Только после регистрации вы — полноправный собственник в реестре.
Как оплатить из России
Рабочий маршрут: SWIFT из ОТП → BBVA — суммарная комиссия ~2,5% (1% конвертация RUB→EUR плюс фикс за SWIFT). Лимит ЕС для граждан РФ без ВНЖ — 100 000 € на человека, крупные суммы разбиваются на транзакции. Счёт в BBVA открывается онлайн по TIE и паспорту. Предупредите менеджера банка заранее и подготовьте документы о происхождении денег (ДКП о продаже недвижимости в РФ, SWIFT-квитанции) — KYC при покупке недвижимости строгий.
Если продавец тоже гражданин РФ — расчёт можно провести в России в рублях, а в Испании оформить сделку и оплатить налоги через нотариуса.
Чего делать не надо: соглашаться на оплату в USDT «продавцу так удобнее». Схема «переведи крипту на биржу, квартира твоя» — классика мошенничества: крипто-перевод необратим и юридически не привязан к сделке. Все расчёты — только банковские, зафиксированные в escritura.
Налоги после покупки
О них часто забывают при расчёте бюджета:
- IBI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость, 0,4-1,1% от кадастровой стоимости.
- Basura — сбор за вывоз мусора, 50-200 €/год.
- Комунидад — взносы сообщества жильцов, от 30 до 300+ €/мес в зависимости от инфраструктуры.
- Imputación de rentas inmobiliarias — если вы налоговый резидент Испании и недвижимость не сдаётся и не является основным жильём, налоговая вменяет вам «условный доход» 1,1-2% от кадастровой стоимости и облагает его IRPF. Это касается и зарубежной недвижимости резидента — квартира в России тоже попадает.
- Для нерезидентов — Modelo 210 ежегодно с того же вменённого дохода (19% для граждан ЕС, 24% для остальных).
При последующей продаже: у продавца-нерезидента покупатель обязан удержать 3% от цены в счёт налога на прирост капитала, плюс продавец платит plusvalía municipal (налог на рост стоимости земли). Требование по плюсвалии может прийти через полгода после сделки — закладывайте это при планировании отъезда.
Если планируете сдавать: на Канарах и в туристических зонах для краткосрочной аренды нужна лицензия VV, без неё — штрафы.
Частые ошибки
- Вносить задаток до проверки nota simple. Это защита от поддельного продавца и скрытых арестов — 10 € против потери всей суммы.
- Не заложить 8-13% сверх цены. Налоги и расходы — обязательная часть бюджета, а не мелочь.
- Соглашаться на «часть наличными мимо договора». Это уклонение, и при продаже вы сами переплатите налог с заниженной базы.
- Платить криптой «как удобнее продавцу». Крипто-перевод необратим и не привязан к сделке — классика мошенничества.
- Игнорировать арендатора с контрактом. Выселить его нельзя до конца срока — это ваша проблема как покупателя.
- Забывать про налоги после покупки. IBI, комунидад и Modelo 210 или imputación de rentas — это ежегодные обязательства.
FAQ
Нужен ли ВНЖ, чтобы купить квартиру в Испании? Нет. Достаточно NIE и денег; покупка недвижимости сама по себе ВНЖ не даёт, но не требует его.
Сколько денег закладывать сверх цены квартиры? 8-13% от стоимости: налог ITP или IVA/IGIC, нотариус, реестр, gestoría и желательно проверка юристом.
Зачем нужна nota simple? Она показывает реального собственника, ипотеку, аресты и площадь. Заказывать обязательно до любых платежей — это ~10 € и защита от мошенничества.
Что будет с задатком, если сделка сорвётся? По arras penitenciales: покупатель отказался — теряет задаток, продавец отказался — возвращает вдвойне.
Как оплатить покупку из России? Рабочий путь — SWIFT из ОТП на счёт в BBVA с документами о происхождении средств. Криптой платить нельзя — это схема мошенничества.
Какие налоги платит собственник каждый год? IBI, сбор за мусор, комунидад, а также imputación de rentas для резидентов или Modelo 210 для нерезидентов.
Чеклист покупателя
- NIE — обязателен, ВНЖ — нет
- Счёт в банке: CaixaBank («для содержания недвижимости») или Ikualo по загранпаспорту
- Цены по районам через Idealista, кадастровая стоимость — в Catastro
- Nota simple (~10 €) — до внесения любых денег
- Contrato de arras: задаток 10%, продавец передумал — вернёт вдвойне
- Проверить: долги комунидада, IBI, арендаторов
- ITP 6-10% (вторичка) или IVA/IGIC плюс AJD (новостройка)
- Допрасходы: 8-13% от цены объекта
- Оплата из РФ: SWIFT ОТП → BBVA, не крипта
- После покупки: IBI плюс комунидад плюс Modelo 210 (нерезидентам) или imputación de rentas (резидентам)